Contracter un crédit immobilier est toujours une opération délicate dont dépendent plusieurs facteurs. Ce dossier a été réalisé dans le but de vous aider dans le choix de votre emprunt immobilier.
Le bon profil, ou l’importance de l’apport personnel
D’une part, il faut évaluer son profil, et pouvoir tirer de sa situation tous les avantages financiers possibles, et ce dans le but de négocier le meilleur crédit possible avec son banquier. Nous nous sommes penchés sur vous sur cette situation, et vous détaille les points essentiels de votre dossier à faire valoir, ainsi que les caractéristiques générales d’un emprunteur idéal.
Les pièces justificatives à fournir pour un prêt immobilier
D’autre part, vous devez fournir un certain nombre de pièce et de justificatif vous permettant d’ouvrir un dossier. Ces pièces officient comme garantie de votre situation pour votre créditeur, qui peut ainsi mesurer ou votre solvabilité ou la réalité de votre situation financière. Plus vous êtes en mesure de rassurer votre banquier, plus vous obtiendrez le meilleur taux possible pour votre crédit.
Le choix de l’établissement de crédit
Il vous faut également choisir avec soin votre établissement de crédit. Un établissement de crédit peut être soit une banque, soit un institut spécialisé dans le crédit et vous permettant d’obtenir des prêts au meilleurs taux.
Il faut comparer les différents établissements de crédit entre eux selon le prêt qu’ils vous proposent : les modalités d’emprunt changent en effet d’une banque à une autre, et vous pouvez, si votre dossier est suffisamment bon, faire entrer les banques en concurrence les unes avec les autres afin d’obtenir finalement les meilleurs conditions possibles. Faire baisser ses mensualités, obtenir un meilleur taux d’intérêt, réduire les commissions d’emprunt : autant de possibilité que permet la mise en concurrence des établissements de crédit entre eux.
Les modalités de remboursement
A déterminer à l’avance, les modalités de remboursement doivent attirer votre attention lorsque vous contracter un crédit. En effet, elles impacteront vos revenus durant toute la durée du crédit. On vous présente ici les choix qui s’ouvrent à vous, afin que vous puissiez faire celui convenant le mieux à votre situation financière.
Avant de signer votre crédit immobilier…
Retrouvez ici les dernières vérifications à effectuer afin de vous assurer que vous n’avez rien oublié. En effet, tout ce qui est contractuel vous engage, et les sommes engagées dans l’immobilier étant importante, mieux vaut ne rien oublier ! On vous aide à bien relire votre contrat de prêt pour n’oublier aucun élément clé.
Caractéristiques générales d’un « bon profil »
Votre banque ou votre établissement de crédit doit, avant de vous octroyer un emprunt, établir le risque potentiel qui l’engage. Elle détermine ainsi les conditions financières du crédit qui vous sera accordé. Pour ce faire, elle étudie six caractéristiques financières :
1) Le montant de votre apport personnel
Plus celui-ci est important, plus votre profil est jugé « bon » par la banque. En effet, votre investissement personnel dans un projet est un signe fort pour la banque : d’une part, il indique que l’achat réalisé avec le prêt a une vraie valeur à vos yeux et vous engage ; d’autre part, le fait que vous puissiez constituer et débourser le montant de votre apport personnel indique que vous avez une capacité d’épargne et donc de remboursement ; enfin, la banque inscrit une garantie sur l’ensemble du bien acheté, aussi plus celui-ci est financé par votre apport personnel et moins le risque pris par la banque est élevé.
Il est en général demandé à l’emprunteur d’apporter au moins 10% de la valeur finale du bien, et de prendre à sa charge les frais d’acquisition (frais de notaire, …). Les banques utilisent un jargon particulier pour définir le financement de projet : la quotité de financement. Elle représente la part du prêt consenti par rapport au coût total de l’opération. Plus la quotité est élevé, plus le risque pris par la banque est élevé et moins votre profil est bon.
2) Le ratio d’endettement
Plus celui-ci est élevé, moins votre profil est bon. En effet, un ratio d’endettement élevé indique que vous avez déjà des emprunts en cours donc des mensualités à rembourser. Les mensualités étant plafonnées par rapport à votre revenu mensuel (elles doivent être inférieures à 33% de ceux-ci), les échéances de recouvrement de la dette sont menacées. La banque risque donc de se faire rembourser plus tard s’il s’avère que vous êtes défaillants ou que votre revenu diminue d’un coup (licenciement…)
Le taux d’endettement est l’addition de toutes les mensualités de prêt que vous avez et que vous désirez contracter. Il est ensuite divisé par la somme de vos revenus durables.
En fonction de votre situation, certaines exceptions peuvent être accordées : ainsi, si vos charges sont déjà à ce niveau et assumées sans problème (comme un loyer de logement). Les banques et établissements de crédits restent néanmoins assez sévères vis-à-vis de ce critère.
Les banques utilisent un outil, appelé « quotient familial » ou « reste à vivre », et qui permet d’évaluer la situation d’une famille aux revenus limités. L’objectif est de voir si la famille peut subvenir à ses besoins malgré l’emprunt courant sur eux. Son calcul dépend du nombre de membres constituant le ménage, du taux d’endettement et du revenu familial.
Quotient familial mensuel : (Revenu mensuel – Mensualités) / Nb de membres dans le ménage
Les banques placent un seuil minimal à 4 800€ par an.
Les banques ont également une tolérance en fonction de la durée du prêt : plus celle-ci est courte, plus votre taux d’endettement pourra être élevé. En effet, il sera alors possible si vous n’arrivez pas à rembourser dans le temps de diminuer les mensualités et d’étendre le prêt. Cette règle s’applique tout particulièrement aux emprunts durant moins de 10 ans.
3) la régularité des revenus, et leur pérennité
Les banques, vous l’avez compris, cherchent à limiter leur risque. Pour ce faire, elles cherchent des emprunteurs ayant une source de revenu « garantie » à long terme. Elles feront donc plus facilement confiance à un employé en CDI qu’à un freelance établi depuis peu…
Néanmoins, il est très rare aujourd’hui de « faire carrière » dans une entreprise. Les banques prennent en compte cette mutation de la société, et regardent plus l’ancienneté à une fonction. Vous pouvez avoir changé d’entreprise de nombreuses fois, votre dossier sera regardé favorablement si vous avez exercé sur une durée relativement longue la même fonction.
Certaines banques sont pointilleuses sur la pérennité des revenus au point qu’elles exigent une ancienneté minimum dans l’entreprise, variant de 8 mois à 12 mois. Elles demandent également aux salariés d’être liés par un Contrat à Durée Indéterminée, et il est relativement difficile aux professions libérales d’obtenir des taux avantageux en regard de leur situation « précaire ».
Nous vous conseillons donc de ne pas hésiter à attendre avant de contracter un emprunt : plus vous serez longtemps dans une entreprise ou à une même fonction, plus votre dossier sera vu d’un œil favorable par votre établissement de crédit, et plus vous serez en mesure de négocier des meilleurs taux.
4) Le comportement financier
La banque étudie également votre comportement financier, c’est-à-dire votre rapport avec l’argent : êtes-vous du type à économiser de l’argent, ou celui-ci vous brûle-t-il des doigts ? Vous l’aurez compris, plus vous êtes économes et plus la banque aura tendance à vous prêter à des taux avantageux.
5) La durée du prêt
Les banques préfèrent un prêt court, car elles sont alors plus sûres de récupérer rapidement l’argent investi. Le risque qu’elles prennent sur un prêt de 10 ans n’est évidemment pas le même que sur un prêt de 20 ans, en raison de la durée de non-remboursement potentiel qui s’allonge.
En général, les banques tablent sur une durée de 10-15 ans pour un prêt « normal ». Allonger la durée du prêt, c’est augmenter votre taux d’intérêt, et donc le coût de votre emprunt, sauf si vous êtes en mesure de fournir des garanties suffisamment importantes pour vous assurer la confiance de votre banquier.
6) La pertinence de l’acquisition
Plus votre achat a des chances de prendre de la valeur, plus votre banquier verra votre emprunt immobilier d’un bon œil. La raison est simple : si vous ne le rembourser pas, votre établissement de crédit est en mesure de saisir votre achat pour se rembourser. Il préfèrera donc un investissement qu’il pourra vendre aisément.
Les banques essaient également de réduire la part de votre emprunt concernant les travaux. En effet, ceux-ci apportent une valeur moindre à l’investissement. Elles fixent ainsi des conditions de non dépassement de 30-40% de l’investissement financé.